Từ ngày 1/7/2026, TP.HCM chính thức áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) mới theo Quyết định số 45/2026/QĐ-UBND.
Đây là căn cứ quan trọng để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, giá trị cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong nhiều trường hợp theo quy định của Luật Đất đai.
Hệ số K được tính theo công thức mới
Theo Quyết định 45/2026/QĐ-UBND, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo công thức:
K = K1 × K2 × K3
Trong đó:
* K1 là hệ số điều chỉnh theo mức biến động của thị trường;
* K2 là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch;
* K3 là hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Đối với năm 2026, K1 và K3 đều được quy định bằng 1, nên yếu tố quyết định mức điều chỉnh chủ yếu nằm ở K2 – hệ số phản ánh khả năng khai thác của khu đất theo quy hoạch.
Dự án càng khai thác nhiều, hệ số điều chỉnh càng cao
Quyết định mới quy định hệ số K2 tăng theo hệ số sử dụng đất (H).
Đối với dự án nhà ở thấp tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp:
* H đến 1 lần: K2 = 1.
* H từ trên 1 đến 2 lần: K2 từ trên 1 đến 1,10.
* H từ trên 2 đến 3 lần: K2 đến 1,20.
* H từ trên 3 đến 4 lần: K2 đến 1,30.
Nếu hệ số sử dụng đất vượt 4 lần thì mỗi lần tăng thêm sẽ cộng thêm 0,1 vào hệ số K2.
Đối với các dự án cao tầng, hệ số K2 được chia thành nhiều bậc hơn, từ H ≤ 4 đến H trên 11 lần. Dự án càng được phép xây dựng với mật độ, tầng cao lớn thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch càng tăng.
Điều này đồng nghĩa với việc giá trị quyền sử dụng đất để tính nghĩa vụ tài chính sẽ phản ánh sát hơn khả năng khai thác thực tế của khu đất.
Áp dụng trong nhiều trường hợp liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai….
